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危房鉴定
2022/8/8
房屋承载着人们的生产和生活，是人类生存的物质载体，居住安全是每个人*基本的生活需要。文章以民用建筑中钢筋混凝土结构的房屋为例，按照“初步调查、房屋勘察与检测、危险构件分析、综合分析、提出处理建议”五个方面介绍了危房的鉴定，供同行借鉴。
房屋因地质环境变化，大气侵蚀材料老化，房屋存在质量缺陷等多种原因，质量问题就暴露出来，表现形式有：基础下沉、梁板开裂、墙体楼板漏水、房屋整体或局部倾斜等多种形式，人们通常的说法就是构成了危房。而危房的检测与鉴定关系到人民财产的核心利益，鉴定过程中务必实事求是，真实有效的反应危房本身应有的价值。
一、房屋初步调查
初步调查目的是掌握建造历史和现状，明确鉴定工作内容和处理范围。初步调查的方式有提交材料和现场了解。（一）提交材料包括房屋产权证明，设计施工资料，地质环境材料。明晰房屋结构型式，材料使用和施工质量，原有地质环境；（二）现场了解主要掌握房屋开裂、下沉、倾斜等危险特征，房屋所处的地质环境及周边地质环境。（三）鉴定单位与房屋业主明确鉴定内容，签订协议。
二、房屋勘察与检测
勘察是对造成房屋危险的开裂下沉、倾斜三个主要特征进行量化，检测是对房屋构件质量测定，对房屋构件的几何位置进行观测、量化。（一）危险构件勘察。1、地基基础开裂、下沉、滑移等变形特征检查，记录裂纹长度、宽度及走向，记录基础滑移、下沉特征，描绘示意图；2、房屋梁板、柱墙开裂、倾斜、挠曲等变形特征检查，记录混凝土构件挠曲、鼓闪、倾斜等变形指标。裂纹长度、宽度及走向变化，倾斜等危险参数的检查测量，记录，按楼层分别描绘示意图（3）对房屋危险点、危险构件进行统计。（二）房屋结构检测。1、地基基础有危险迹象时，根据情况设置沉降观测点、水平观测点和房屋倾斜观测，对沉降量、滑移进行定期观测，判断基础的变形趋势；对房屋倾斜率进行定期观测，判断由基础变形导致的上部建筑物局部或整体的变化，出现异常时采取紧急措施，防止建筑局部或整体倒塌。2、上部结构检测主要有梁板柱混凝土和墙体检测。梁板柱主要检测混凝土强度、保护层厚度、碳化深度，钢筋数量、位置，钢筋锈蚀状况等；墙体检测砖强度、砂浆强度，必要时应直接检测砌体强度。
三、房屋主要构件的危险性分析
房屋的所有荷载是通过传力体系沿一定的路径传递到地基渗入大地，传力体系的承担者主要由地基基础、上部承重构件（梁板、柱、承重墙）。传力体系中的地基基础与上部承重构件安全与否，直接导致是否房屋安全。危险构件分无危险点、有危险点、局部危险、整体危险四个等级（符号表示依次为a、b、c、d）。（一）地基基础的危险性分析。主要考虑以下方面：（1）观测点所反映的沉降量和水平滑移量变化，基础是否稳定；（2）房屋倾斜率变化，上部结构裂纹大小及变化趋势；（3）采取加固修复措施的可行性、经济性，判断地基基础的危险等级。
2、上部承重结构危险性分析。房屋上部结构由（竖向承载构件）和梁板（水平构件）组成。（一）柱墙危险性分析。柱墙危险性主要考虑以下几方面：（1）柱墙裂纹长度、宽度、形态，柱墙的倾斜率；（2）柱混凝土强度、碳化深度，钢筋数量、位置、保护层厚度；（3）墙体有效截面大小，风化脱落情况；（4）墙体是否与柱设置有效拉结，墙体组砌是否符合规范规定；（5）砌体材料、砂浆强度大小。通过对柱墙的材料强度、截面大小，裂纹情况和构造连接分析，综合判断柱墙危险性。（二）梁板构件的危险性分析。梁板为钢筋混凝土，其危险性主要考虑以下方面：（1）梁板裂纹大小、数量、位置；（2）混凝土强度、碳化深度、保护层厚度，钢筋数量、锚固长度，钢筋锈蚀程度。（3）梁板的挠曲、位移变形大小；（4）构件的使用环境。
四、房屋综合分析
房屋综合分析就是危险构件在房屋整体结构中所占数量，比例，对危险构件加固修复的可行性、经济性，据此对房屋危险是整体、局部、有危险构件进行总体评价，对房屋的安全性下结论。根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99房屋危险性分为结构安全、基本能满足正常使用要求、局部危房、整体危房四类（符号表示依次为A、B、C、D）。
五、处理建议
为了保护人民的生命财产安全，应根据房屋危险等级，提出处理建议。（1）房屋属于局部危房、整体危房时应建议人员撤离，划定警戒线措施，防止意外发生造成次生灾难；（2）对危险构件提出安全可行的技术方案进行加固；（3）对存在责任纠纷的房屋应从技术责任的角度提出所承担的责任比例，供有关部门调解时参考。
总之，由于房屋结构类型、施工质量、修建历史和所处的地理环境不同，构成危房的因素众多，每1次房屋鉴定都是新的工作和考验，为客观评价房屋安全性，首先要使用力学理论武器，对房屋的结构体系和荷载传递路径进行分析研究，对房屋各承载构件的裂纹、位移变形等破坏特征进行分析，结合房屋材料性能、周边地质环境、使用环境，分析危险房屋形成原因，对各类危险构件进行逐一分析，汇总各危险构件对房屋整体的影响，客观地定性房屋的安全性，使其安全、经济地发挥效能。
房屋因地质环境变化，大气侵蚀材料老化，房屋存在质量缺陷等多种原因，质量问题就暴露出来，表现形式有：基础下沉、梁板开裂、墙体楼板漏水、房屋整体或局部倾斜等多种形式，人们通常的说法就是构成了危房。而危房的检测与鉴定关系到人民财产的核心利益，鉴定过程中务必实事求是，真实有效的反应危房本身应有的价值。
一、房屋初步调查
初步调查目的是掌握建造历史和现状，明确鉴定工作内容和处理范围。初步调查的方式有提交材料和现场了解。（一）提交材料包括房屋产权证明，设计施工资料，地质环境材料。明晰房屋结构型式，材料使用和施工质量，原有地质环境；（二）现场了解主要掌握房屋开裂、下沉、倾斜等危险特征，房屋所处的地质环境及周边地质环境。（三）鉴定单位与房屋业主明确鉴定内容，签订协议。
二、房屋勘察与检测
勘察是对造成房屋危险的开裂下沉、倾斜三个主要特征进行量化，检测是对房屋构件质量测定，对房屋构件的几何位置进行观测、量化。（一）危险构件勘察。1、地基基础开裂、下沉、滑移等变形特征检查，记录裂纹长度、宽度及走向，记录基础滑移、下沉特征，描绘示意图；2、房屋梁板、柱墙开裂、倾斜、挠曲等变形特征检查，记录混凝土构件挠曲、鼓闪、倾斜等变形指标。裂纹长度、宽度及走向变化，倾斜等危险参数的检查测量，记录，按楼层分别描绘示意图（3）对房屋危险点、危险构件进行统计。（二）房屋结构检测。1、地基基础有危险迹象时，根据情况设置沉降观测点、水平观测点和房屋倾斜观测，对沉降量、滑移进行定期观测，判断基础的变形趋势；对房屋倾斜率进行定期观测，判断由基础变形导致的上部建筑物局部或整体的变化，出现异常时采取紧急措施，防止建筑局部或整体倒塌。2、上部结构检测主要有梁板柱混凝土和墙体检测。梁板柱主要检测混凝土强度、保护层厚度、碳化深度，钢筋数量、位置，钢筋锈蚀状况等；墙体检测砖强度、砂浆强度，必要时应直接检测砌体强度。
三、房屋主要构件的危险性分析
房屋的所有荷载是通过传力体系沿一定的路径传递到地基渗入大地，传力体系的承担者主要由地基基础、上部承重构件（梁板、柱、承重墙）。传力体系中的地基基础与上部承重构件安全与否，直接导致是否房屋安全。危险构件分无危险点、有危险点、局部危险、整体危险四个等级（符号表示依次为a、b、c、d）。（一）地基基础的危险性分析。主要考虑以下方面：（1）观测点所反映的沉降量和水平滑移量变化，基础是否稳定；（2）房屋倾斜率变化，上部结构裂纹大小及变化趋势；（3）采取加固修复措施的可行性、经济性，判断地基基础的危险等级。
2、上部承重结构危险性分析。房屋上部结构由（竖向承载构件）和梁板（水平构件）组成。（一）柱墙危险性分析。柱墙危险性主要考虑以下几方面：（1）柱墙裂纹长度、宽度、形态，柱墙的倾斜率；（2）柱混凝土强度、碳化深度，钢筋数量、位置、保护层厚度；（3）墙体有效截面大小，风化脱落情况；（4）墙体是否与柱设置有效拉结，墙体组砌是否符合规范规定；（5）砌体材料、砂浆强度大小。通过对柱墙的材料强度、截面大小，裂纹情况和构造连接分析，综合判断柱墙危险性。（二）梁板构件的危险性分析。梁板为钢筋混凝土，其危险性主要考虑以下方面：（1）梁板裂纹大小、数量、位置；（2）混凝土强度、碳化深度、保护层厚度，钢筋数量、锚固长度，钢筋锈蚀程度。（3）梁板的挠曲、位移变形大小；（4）构件的使用环境。
四、房屋综合分析
房屋综合分析就是危险构件在房屋整体结构中所占数量，比例，对危险构件加固修复的可行性、经济性，据此对房屋危险是整体、局部、有危险构件进行总体评价，对房屋的安全性下结论。根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99房屋危险性分为结构安全、基本能满足正常使用要求、局部危房、整体危房四类（符号表示依次为A、B、C、D）。
五、处理建议
为了保护人民的生命财产安全，应根据房屋危险等级，提出处理建议。（1）房屋属于局部危房、整体危房时应建议人员撤离，划定警戒线措施，防止意外发生造成次生灾难；（2）对危险构件提出安全可行的技术方案进行加固；（3）对存在责任纠纷的房屋应从技术责任的角度提出所承担的责任比例，供有关部门调解时参考。
总之，由于房屋结构类型、施工质量、修建历史和所处的地理环境不同，构成危房的因素众多，每1次房屋鉴定都是新的工作和考验，为客观评价房屋安全性，首先要使用力学理论武器，对房屋的结构体系和荷载传递路径进行分析研究，对房屋各承载构件的裂纹、位移变形等破坏特征进行分析，结合房屋材料性能、周边地质环境、使用环境，分析危险房屋形成原因，对各类危险构件进行逐一分析，汇总各危险构件对房屋整体的影响，客观地定性房屋的安全性，使其安全、经济地发挥效能。
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